Nilai jual objek pajak atau NJOP adalah nilai yang akan Anda peroleh saat melakukan transaksi jual beli. NJOP merupakan hal yang sangat penting karena akan menjadi dasar bagi penjual untuk menentukan harga pasti dari harga rata-rata yang ada.
Agar tidak salah dalam menentukan harga, silakan simak artikel tentang apa itu NJOP dan cara menghitung NJOP.
Apa itu NJOP?
Salah satu jenis pajak yang memberikan kontribusi besar bagi pemerintah Indonesia adalah pajak bumi dan bangunan yang disebut juga dengan PBB. Dalam pelaksanaan PBB, salah satu variabel utama yang digunakan adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).
Dalam praktiknya, NJOP menjadi dasar penerapan PBB untuk sektor perkotaan dan pedesaan (PBB-P2) bahkan kehutanan, perkebunan dan juga pertambangan (PBB-P3).
Besarnya NJOP ini akan mempengaruhi besaran tagihan PBB-P2 atau PBB-P3. Pengertian NJOP dapat dilihat dari landasan hukum NJOP yang bersumber dari Pasal 1 Ayat 3 UU PBB dan Pasal 1 Ayat 40 UU Perpajakan Daerah (PDRD).
Disebutkan bahwa NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi wajar, jika tidak ada transaksi,
Di bidang real estate, NJOP adalah nilai yang ditetapkan oleh negara sebagai dasar pemungutan PBB. Dalam praktiknya, NJOP merupakan nilai yang meningkat seiring dengan bertambahnya luas wilayah.
Anda mungkin bingung bagaimana cara mendapatkan kisaran NJOP ini. Bahkan setiap daerah sudah menyediakannya, atau Anda bisa menghitungnya sendiri, rumus perhitungannya akan dibahas nanti.
Misalnya, NJOP di kawasan Sudirman Jakarta akan berbeda dengan NJOP di kawasan Pesanggrahan.
Mengapa kawasan yang dikelola NJOP? Karena NJOP berkaitan dengan pajak bumi dan bangunan, maka pajak ini termasuk dalam pajak dan retribusi daerah.
Perbedaan NJOP dan NJKP
Apa itu NJOP sering disalahartikan sebagai NJKP, padahal keduanya berbeda. NJKP adalah perhitungan pajak terutang yang dipungut oleh pemilih properti.
Mengetahui cara besaran NJKP, pemerintah juga sudah menentukan untuk masyarakat. Persentase NJKP akan dihitung kemudian berdasarkan besaran NJOP.
NJKP atau nilai jual kena pajak merupakan nilai jual properti. Mungkin sama atau lebih rendah.
Nilai NJKP terendah adalah 20% dari NJOP atau tertinggi 100%.
Di beberapa industri, jumlah NJKP ditentukan oleh pemerintah, misalnya NJKP pertambangan 40%. Pada saat yang sama, objek kena pajak departemen lain yang ingin memperoleh nilai jual harus terlebih dahulu mencari NJOP.
Fungsi NJOP
Misalkan pembeli atau penjual rumah tidak mengetahui harga pasar properti yang akan dinegosiasikan. Mereka tidak tahu berapa harga yang pantas untuk menyerahkan atau mengambil properti itu.
Oleh karena itu, fungsi NJOP menjadi dasar penentuan harga terendah. Misalnya, jika Anda ingin membeli sebidang tanah, pasti akan berguna untuk memeriksa NJOP.
Jika harganya lebih tinggi dari NJOP, penjaga toko mengatakan harganya terlalu mahal.
Sebaliknya jika harga lebih rendah dari NJOP dapat terjadi keadaan yang tidak normal sehingga harga yang ditawarkan terlalu murah. Dengan cara ini Anda bisa lebih berhati-hati dan lebih banyak pertimbangan.
Manfaat Membeli Rumah dengan NJOP
Apa itu NJOP diperlukan bagi orang yang ingin membeli dan menjual real estat, karena memberikan manfaat sebagai berikut.
1. Nilai Harga yang Tepat
Seperti yang kita ketahui bersama, harga rumah memang mahal, namun jika harga rumah yang ingin Anda beli terlalu tinggi dibandingkan dengan harga jual sebenarnya, maka akan menyesakkan. NJOP akan membantu Anda membeli rumah dengan harga yang tepat.
Dengan adanya NJOP, Anda tidak perlu takut terkecoh dengan mahalnya harga beli rumah.
2. Tentukan Perhitungan Nilai Lainnya
NJOP juga digunakan untuk menentukan total biaya lain yang dikeluarkan dalam pembelian properti. Misalnya, biaya transfer yang digunakan untuk mengubah properti yang Anda beli menjadi nama Anda.
Cara Cek NJOP per Meter
Untuk mengecek NJOP per meter tidak perlu menghitung sendiri. Kewenangan untuk menghitung NJOP masih di tangan pemerintah.
Ada dua metode pemeriksaan. Cara pertama, Anda bisa mengunjungi kelurahan atau kantor setempat untuk mempelajari NJOP per meter.
Cara kedua, Anda bisa mengecek besaran NJOP di website resmi pemerintah daerah tempat rumah tersebut berada. Cara ini tentu saja lebih mudah, karena Anda bisa mengeceknya kapan saja.
Untuk penetapan NJOP, pemerintah daerah harus menginformasikan nilai terbaru.
Cara Hitung NJOP
NJOP sering disebut sebagai harga terendah yang ditanggung oleh suatu bursa perdagangan. Tak heran jika NJOP sering dijadikan patokan.
Tidak masalah jika harga rumah lebih tinggi dari perhitungan NJOP, asalkan tidak terlalu tinggi. Secara umum ditentukan bahwa harga jual 1,5 kali atau 2 kali lebih tinggi dari hasil perhitungan NJOP.
Nilai jual objek kena pajak dapat ditentukan dengan berbagai cara, seperti membandingkannya dengan objek lain dengan spesifikasi yang hampir sama, mengganti NJOP, atau memperoleh nilai perolehan baru dari NJOP. Ini penjelasannya.
1. Perbandingan dengan Objek Lain
Perbandingan ini dapat dilakukan dengan atribut yang serupa. Misalnya di suatu kawasan perumahan, suatu tempat tinggal pasti memiliki banyak rumah kembar, sehingga memudahkan Anda dalam menentukan NJOP.
2. Ganti NJOP
Metode ini dilakukan dengan melihat pendapatan objek atau pendapatan objek yang dievaluasi.
3. Nilai Akuisisi Baru
Artinya, kita bisa lihat kondisi terkini mengenai bangunan dan dapat memperhitungkan harga awal sebelumnya.
Contoh Perhitungan NJOP
Untuk lebih jelas akan dijelaskan contoh sederhana perhitungan NJOP.
Misalnya Anda ingin membeli rumah dengan luas 40 meter persegi dan luas tanah 70 meter persegi. Lokasinya di Sudirman, Jakarta. NJOP 2019 yang ditetapkan Pemprov DKI Jakarta untuk kawasan Sudirman adalah 110 juta rupiah per meter persegi.
Jadi, berapa harga yang ingin Anda beli?
Harga tanah = 110 juta x 70 = 7,7 miliar rupiah
Harga konstruksi = 110 juta x 40 = Rp 4,4 miliar
Harga gedung dan rumah yang ingin Anda beli adalah Rp 7,7 miliar + Rp 4,4 miliar = Rp 12,1 miliar.
NJOP Sudirman sangat tinggi karena wilayahnya berkembang pesat dan fasilitas transportasinya lengkap, mulai dari MRT, Commuter Line, dan Busway.
Kelebihan dan Kekurangan NJOP
NJOP memiliki kelebihan dan kekurangan untuk dipahami. Keuntungannya adalah dapat membantu Anda menentukan nilai properti Anda. Apalagi perhitungannya mudah karena NJOP ditentukan oleh pemerintah.
Namun NJOP juga memiliki kekurangan yaitu nilai NJOP akan selalu meningkat sehingga membuat harga rumah semakin sulit untuk dicapai.
Di sini, pemerintah dapat berperan untuk menyesuaikan harga real estate semaksimal mungkin agar masyarakat Indonesia yang membutuhkan dapat memilikinya.
NJOP merupakan komponen penting yang dapat membantu Anda mengevaluasi harga jual suatu properti. Pemerintah daerah harus memperbarui berita NJOP di situs resminya. Jangan lupa untuk mencari informasi di bidang terkait.
